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Ein gemeinsames Haus ist gekauft worden. Eigentlich sollte es ja mal zur Altersvorsorge dienen, aber nun wollen wir uns trennen. Was aber geschieht mit dem Haus?
Kurz nach der Trennung habe ich viele Ratsuchende in meiner Kanzlei sitzen, die sich meist folgende Fragen stellen:
Wichtig ist anfänglich:
Es muss am Anfang noch gar nicht geklärt werden. Ein Hausverkauf ist genauso wie der Hauskauf eine sehr einschneidende Angelegenheit. Gerade kurz nach der Trennung sollten keine übereifrigen Entscheidungen getroffen werden. Vielleicht sind auch zunächst wichtiger Themen zu klären. Z.B. wie wird der Umgang mit den Kindern geregelt oder was passiert mit dem gemeinsamen Konto. Man sollte sich weder unter Druck setzten noch setzten lassen, was eine Entscheidung über die Immobilie betrifft.
Dazu muss man erst einmal prüfen, ob ein Auszug überhaupt notwendig ist oder ob auch ein getrennten Wohnen im Haus „von Tisch und Bett“ möglich ist. Aber nicht in allen Lebenslagen ist so ein „gemeinsamen Getrenntleben“ sinnvoll und überhaupt durchführbar. Viele Paare wollen für eine echte Trennung auch einen Schlussstrich ziehen. Außerdem sind viele Einfamilienhäuser auch einfach nicht geeignet für ein „WG-Leben“. Es kann auch eine vorübergehende Lösung sein, bis man sich über einen vorläufigen oder endgültigen Auszug einigen kann.
Was aber wenn einer nicht ausziehen will? Leider kann man niemanden zum Auszug zwingen, auch nicht, wenn nur einer Eigentümer des Hauses ist. Das Haus ist eben die gemeinsame Wohnung. Vergleichbar ist es vielleicht mit dem Verhältnis Vermieter und Mieter. Der Vermieter kann den Mieter ja auch nicht einfach vor die Tür setzen.
Ausnahme: Es sind die Voraussetzungen des Gewaltschutzgesetzes gegeben!
Auch wenn einer ausgezogen ist, kann er nach einer gewissen Zeit wiederkommen und verlangen wieder ins Haus einziehen zu dürfen. Hat er allerdings sechs Monate nicht mehr im Haus gewohnt und auch nicht signalisiert, zurückkehren zu wollen, dann wohl eher nicht. Dies ergibt sich aus § 1361b Abs. 4 BGB.
Wenn er aber nicht wieder rein kommt oder nicht mehr rein will kann er Nutzungsentschädigung verlangen.
Hat alles nicht gebracht, einer will raus und der andere kann sich das Haus vielleicht nicht alleine leisten oder beide wollen die gemeinsame Zeit hinter sich lassen, also muss das Haus verkauft werden.
Bei dem Verkauf ist von der Teilungsversteigerung abzuraten, weswegen die Ehegatten sich einigen sollten auf einen freien Verkauf der Immobilie. Vielleicht ist ja auch die schlichte Vermietung eine Option?
Wer nicht aufpasst, kann zur Zahlung einer Grunderwerbssteuer herangezogen werden. Bei Übertragung des Eigentumsanteils auf den anderen Ehegatten muss dies noch während Ehe oder im Zuge der Scheidung geschehen.
Fallstrick: Spekulationssteuer
Die „Spekulationssteuer“ (private Veräußerungsgeschäfte) ist eine Abgabe, die anfallen kann, wenn zwischen dem Kauf und der Veräußerung der Immobilie weniger als 10 Jahre vergangen sind und mit dem Verkauf ein Gewinn erwirtschaftet wurde. Ausnahme: Im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren zuvor hat der Eigentümer die Immobilie selbst bewohnt.
Mein Rat: Planen Sie eine Immobilie zu kaufen, dann überlegen Sie vorher (bei gutem Wetter quasi) was mit dem Haus im Falle einer Trennung passieren soll, damit es dann bei einer etwaigen Trennung zu weniger Streitereien kommt.
Benötigen Sie Hilfe oder einen Rechtsrat? Ich biete auch eine Erstberatung telefonisch oder per E-Mail für 50 € an.
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